Dans le cadre de la vente en l’état futur d’achèvement, un promoteur acquiert ou est titulaire d’une promesse de vente sur un terrain, il dépose ensuite un permis de construire puis propose au public d’acheter un logement au sein de l’immeuble qu’il compte bâtir

C’est en fait grâce aux fonds versés par l’acheteur que le promoteur finance les travaux, au fil des phases d’achèvement. Les appels de fonds sont définis au sein du contrat de réservation puis de l’acte de vente signé devant un notaire.

Afin de protéger au maximum les acquéreurs, des garanties sont mises en place.

• La Garantie Financière d’Achèvement :

  Également appelée GFA, cette garantie assure à l’acquéreur que le projet immobilier ira jusqu’au bout même en cas de défaillance éventuelle du promoteur.

   

• La Garantie de Parfait Achèvement :

  La GPA impose au constructeur de réparer l’ensemble des désordres signalés au procès-verbal de réception des travaux ou bien après, pendant une durée d’un an.

   

• La garantie d’isolation phonique :

  Celle-ci couvre les acheteurs des nuisances sonores, qu’elles soient extérieures ou au sein de l’immeuble.

   

• La garantie biennale :

  Elle permet d’obtenir la réparation de tout élément dissociable du bâti (par exemple, un chauffe-eau) pendant une durée de deux ans après la réception des travaux.

   

• La garantie décennale :

  Impose au constructeur de réparer les dommages qui menacent la solidité du bâtiment ou qui le rende inhabitable ou impropre à l’usage auquel il est destiné. Ces dommages n’étaient pas présent lors de la réception.

Le projet mixte principalement à vocation d’habitation, prévoit également la construction de bureaux et d’équipements publics, ainsi que l’aménagement de nombreux espaces verts déployés le long des rives de la Lironde. Le but étant de regrouper toutes les catégories socioprofessionnelles afin de créer l’accès à des logements abordables.

Cette nouvelle ZAC a commencé à voir le jour début 2023 avec la construction de résidences ayant pour objectif d’avoir des ambitions environnementales marquées.

L’écologie est au cœur du projet :

Les espaces verts sont au cœur du projet ZAC République, comme le reste de Port Marianne qui a préservé les espaces naturels.

De ce fait, un maximum d’espaces verts seront insérés dans les résidences sur les derniers niveaux des bâtiments. Les parkings insérés également sur les différents niveaux des immeubles seront rarement creusés en sous-sol. Les déplacements « verts » seront encouragés et plusieurs pistes cyclables et parcs à vélos seront construits. Des composteurs collectifs seront prochainement installés.

En terme d’architecture :

La ZAC République s’étendra sur 21 hectares, le long de l’avenue Raymond Durand a commencé à sortir de terre. Le projet mixte principalement à vocation d’habitation, prévoit également la construction de bureaux et d’équipements publics, ainsi que l’aménagement de nombreux espaces verts déployés le long des rives de la Lironde.

Au niveau architectural, le projet a une identité remarquable.  La forte identité et l’originalité du projet sont assurées notamment par la constitution d’un front de tours balises caractérisées par leur silhouette en pointe.

Cette centrale est un équipement inédit en France :

Son objectif :

Produire simultanément de l’électricité, de la chaleur et froid renouvelable à partir du bois qui est un combustible local et renouvelable.  L’électricité et la chaleur sont produites en chaufferie et distribuées sur les réseaux publics du quartier de Port Marianne à Montpellier.  La production de froid est décentralisée dans certains immeubles grâce à des absorbeurs raccordés au réseau de chaleur.

Principe d’une centrale à bois :

La chaufferie au bois est composée d’une chaudière à eau surchauffée et d’une chaudière à eau chaude.

La chaufferie au gaz naturel permet d’assurer la continuité de la fourniture de chaleur toute l’année et ne couvre que 15% des besoins annuels. L’eau surchauffée à 200°C alimente un module qui produit de l’électricité et de la chaleur à 80°C pour le réseau urbain. L’électricité est distribuée sur le réseau public du quartier et la chaleur alimente le réseau urbain auquel sont raccordés la quasi-totalité des immeubles du quartier de Port Marianne par le SERM.

Cela concerne plus de 60% des immeubles raccordés au réseau urbain.

Qu’appelle-t-on un « penthouse » ?

En immobilier, lorsqu’on parle d’un penthouse (ou villa sur toit), on fait référence à un bien individuel qui bénéficie d’une terrasse privée sur les toits.

Cette configuration est rare et très convoitée.

Quels sont ses atouts ?

L’un des principaux atouts de l’appartement rooftop est sa vue panoramique.

Sur les toits, il est possible de contempler la ville et sans vis-à-vis.

Il est possible également de profiter de son extérieur une grande partie de l’année.

Etant souvent très bien aménagées et parfois avec piscine, les villas sur toits sont principalement situées dans le sud de la France.

C’est aussi un gain de superficie grâce à des aménagements multiples tels que des salons d’extérieur avec barbecue, des jardins fleuris et potager, un espace jacuzzi, …

Quels sont les avantages d’une maison en appartement ?

L’autre avantage de l’appartement en rooftop est sa terrasse qui permet aux occupants de posséder un extérieur semblable à celui d’une maison, tout en profitant des atouts d’un appartement.

Contrairement aux terrasses des appartements standards, vous n’êtes pas gênés par la terrasse du voisin ni par le vis-à-vis.

Quel est le rôle d’un syndic de copropriété ?

A savoir qu’il existe deux types de syndics :

• Syndic professionnel : Est une personne morale qui exerce en son nom propre au sein d’une société et a une carte professionnelle.

   

• Syndic bénévole : Est obligatoirement représenté par un copropriétaire (qui a un ou plusieurs lots au sein de l’immeuble). Il n’y a pas besoin de carte professionnelle dans ce cas.

Comment choisir un syndic ?

Le syndic est élu à la majorité absolue (article 25) lors d’une Assemblée Générale. La durée maximale d’un contrat de syndic est de trois ans.

Quel est le rôle du syndic ?

Le syndic de copropriété est chargé de l’entretien et de la gestion financière de l’immeuble.

Que fait le syndic ?

• Il prépare de budget prévisionnel :

• Ventile les dépenses que les copropriétaires devront régler l’année suivante. Le budget prévisionnel est soumis à un vote en Assemblée Générale. Dès que celui-ci est adopté, le syndic envoi les appels de fonds pour payer les charges trimestrielles selon les tantièmes de chacun.

• Il signe les contrats des fournisseurs :

  Etant chargé de l’entretient de la copropriété, le syndic signe au nom du syndicat des copropriétaires l’ensemble des contrats des prestataires de services. (nettoyage des parties communes, entretient des espaces verts, …)

  A savoir que les contrats de prestations doivent être remis en concurrence régulièrement par le syndic pour garantir un bon rapport qualité prix.

• Il s’occupe des travaux :

• En concertation avec le conseil syndical, le syndic présente aux copropriétaires, réunis en assemblée générale, les devis des entreprises.

A quoi sert la garantie des vices cachés ?

Elle permet à l'acquéreur de se retourner contre le vendeur en cas de découverte, après la transaction, d'un défaut affectant le bien dans des proportions importantes.

Cette garantie s'applique uniquement aux achats dans l'ancien, l'acquisition d'un bien neuf bénéficiant de garanties spécifiques.

Un vice caché c'est quoi ?

Il n'est pas un simple désagrément, il rend le logement impropre à son usage normal ou diminue tellement celui-ci que l'acheteur ne l'aurait pas acquis s'il en avait eu connaissance.

Par exemple : en cas de fondations défectueuses ou encore d'un manque d'étanchéité lié à une toiture défaillante.

Aussi, les diagnostiques erronnés peuvent être considérés comme des vices cachés.

Le vice doit exister avant la vente et être indétectable lors d'une visite du bien afin que l'acquéreur ne soit pas soupçonné de l'avoir acheté en connaissance de cause.

Quels effets a la garantie ?

Si vice caché est reconnu, le nouveau propriétaire peut conserver le logement en obtenant le remboursement d'une partie du prix d'acquisition ou annuler la vente et récupérer le prix versé ainsi que les frais liés à l'opération.

Si il est prouvé que le vendeur avait connaissance du vice caché au moment de l'acquisition, l'acheteur peut exiger en plus des dommages et intérêts.

Y a-t-il un délai ?

Oui, l'acheteur dispose d'un délai de deux ans à compter de la découverte du vice pour intenter une action.

Quels mandats de vente peut-on confier à une agence immobilière ?

Sachez qu'il existe différents mandats de vente.

Le point sur les différents mandats :

- Mandat simple avec une ou plusieurs agences qui vous permet de vendre votre bien vous-même

- Mandat exclusif avec une seule agence qui est la seule à commercialiser votre bien

- Mandat semi-exclusif avec une seule agence qui vous permet tout de même de vendre le bien vous-même

Le mandat exclusif de vente immobilière :

Le mandat exclusif est un contrat conclu entre un propriétaire et une agence immobilière.

Sur cette typologie de mandat, en aucun cas le propriétaire ne peut vendre lui même son bien immobilier ou même en recourant aux services d'une autre agence.

Le mandat simple de vente immobilière :

Alors que le mandat exclusif de vente oblige le vendeur à nouer une relation avec un seul professionnel de l'immobilier. Avec le mandat simple, le vendeur peut collaborer avec une multitude d'agents.

Le propriétaire se réserve aussi le droit de rechercher un acquéreur.

Après chaque visites, le potentiel acheteur signe un bon de visite. Bien que le mandat simple semble à priori avantageux, il présente des défauts :

- Les visites se multiplient sans réussite puisqu'aucun ciblage d'acquéreur n'est accompli

- Les interlocuteurs du détendeur du bien deviennent nombreux

- Celui-ci perd de sa valeur, car chaque client le négociera au prix le plus bas

- L'image du bien est écorchée

Encadrés et réglementés par la loi HOGUET de 1970, les mandats comportent diverses informations :

- L'identité détaillée du propriétaire du bien

- Les coordonés de l'agent immobilier, notamment des renseignements sur sa carte professionnelle

- Une description complète du terrain, de l'appartement ou de la maison à vendre

- Les honoraires du mandataire, en pourcentage ou en fixe

- La durée du contrat : en principe une durée de trois mois est appliquée

- Les modalités de la réception de l'acompte

- Les conditions et les modalités de résiliation du contrat

L'importance de décorer son bien avant la vente :  

Décorer son bien avant la vente est important. Cela permet de créer une ambiance chaleureuse et accueillante.

La décoration permet aux potentiels acheteurs de se projeter et d'imaginer leur future vie dans le logement.

Comment mettre son bien en valeur grâce à la décoration ?

Les 20 premières secondes sont déterminantes lors de la découvertes d'un bien.

Ce sont celles qui vont donner envie aux potentiels acquéreurs de poursuivre leur visites ou, au contraire d'y mettre un terme.

Quelques astuces :

- Soignez l'ambiance de l'entrée

- Faites entrer la lumière dans votre intérieur

- Rangez et désencombrez chaque pièce

- Créez une ambiance chaleureuse

Astuce 1 : Soigner l'ambiance de l'entrée

L'entrée est l'espace qui fait lien entre l'intérieur et l'extérieur, elle doit être chaleureuse et accueillante. Il est important que celle-ci soit lumineuse, dépersonnalisée et épurée pour créer l'engouement.

Astuce 2 : Faire entrer la lumière dans votre intérieur

La luminosité joue un rôle clé sur notre bien-être. Un environnement lumineux sera davantage vendeur qu'un intérieur sombre.

Il est primordial que les ouvertures vers l'extérieur soient dégagées. Ouvrez les rideaux, dégagez la vue afin que les acquéreurs puissent profiter de l'environnement extérieur.

Astuce 3 : Désencombrer chaque pièce

La sensation de volume dans l'espace est une notion importante.

Pour cela, faites le tri et surtout épurez votre bien.

Lorsque les potentiels acquéreurs circulent librement au sein du logement, il est plus facile pour eux de s'y projeter.

Astuce 4 : Créer une ambiance chaleureuse

Le salon, la salle à manger et la cuisine sont des espaces conviviaux. Ce sont des espaces de partages et de retrouvailles qu'il est important d'agencer de manière à pouvoir se retrouver à plusieurs.

Multipliez les assises dans ces espaces.

Durant le premier trimestre 2024, plus de 15 130 logements ont été réservés. Mais alors que des particuliers souhaitent franchir le cap de l'achat immobilier, se tourner vers le neuf n'est pas toujours un réflexe.

Voici les 4 raisons principales d'opter pour un achat dans le neuf plutôt que dans l'ancien.

1 - Acquérir un logement neuf permet de disposer d'une isolation thermique et acoustique aux dernières normes. Celles-ci garantissent une performance énergétique optimale et un confort de vie supérieur. Grâce à ces dernières avancées, cela vous permet de réaliser de belles économies sur vos factures d'énergies.

2 - Aussi, le financement y est plus avantageux pour ce type d'achat. Nous y retrouvons le Prêt à Taux Zéro (PTZ) qui permet de couvrir jusqu'à 50% de votre emprunt sans intérêt mais aussi le dispositif Pinel.

3 - De plus, les frais de notaire sont bien inférieurs dans le neuf. Ils sont environs de 2 à 3% du prix d'achat contre 7 à 8% dans l'ancien.

4 - Contrairement à un achat dans l'ancien, l'achat en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) permet de personnaliser le logement à la livraison. Ces modifications permettent de créer un espace entièrement à votre goût.

Pour rappel, le DPE a été réformé en 2021. C’est l’un des documents qui complète le dossier de diagnostic technique (DDT), qui est devenu obligatoire pour toute transaction immobilière.

A savoir que les français s’y penchent d’avantage lorsqu’ils s’apprêtent à acheter ou à louer un bien.

Depuis la loi Climat, celle-ci interdit la mise en location des logements passoires thermiques, classé G+ du DPE. Elle sera ensuite étendu sur les logements classés G puis F et E. Les propriétaires d’une passoire thermique ont l’obligation de réaliser un audit énergétique réglementaire avant la mise en vente.

Concernant les audits énergétiques, l’accès pour les réaliser sera pour les diagnostiqueurs certifiés DPE depuis au moins deux ans ou bien ceux qui ont obtenu une attestation provisoire prorogée jusqu’au 30 avril 2025.

1. FRAIS DE NOTAIRE : PLUS DE TAXES QUE D’HONORAIRES

2. DE QUOI SE COMPOSENT LES « FRAIS DE NOTAIRE »